La crisis inmobiliaria: más que una recesión, una depresión sectorial

Mi interés por desentrañar las claves del éxito de Donald Trump me condujo a The Art of the Comeback (1997). Coescrita con la periodista Kate Bohner, esta obra se sitúa en el epicentro de uno de los periodos más convulsos del mercado inmobiliario estadounidense.

La recesión de 1990–1991 impactó con una virulencia particular a los sectores de bienes raíces y casinos. En enclaves estratégicos como Atlantic City, la contracción severa del crédito y la erosión del valor de los activos configuraron un panorama que Trump califica, sin ambages, como una depresión. En este contexto, el apalancamiento agresivo —el gran motor de la década de 1980 devino en una carga insostenible cuando las instituciones financieras restringieron la liquidez y los flujos de caja comenzaron a desplomarse.

Trump había expandido agresivamente su imperio durante los años ochenta con propiedades emblemáticas como Trump Plaza y Trump Castle. El punto culminante de esa expansión fue la inauguración en abril de 1990 del gigantesco Trump Taj Mahal, financiado en gran parte con bonos de alto rendimiento. Solo el Trump Taj Mahal costó aproximadamente 1 000 millones de dólares cuando se inauguró en 1990.. Sin embargo, lejos de atraer un nuevo mercado, el Taj Mahal terminó compitiendo con sus propios casinos, redistribuyendo clientes en lugar de ampliarlos y debilitando el flujo de caja global de sus operaciones.7

1991–1992: Al borde de la quiebra personal

Entre 1991 y 1992, varias de las empresas de Donald Trump se acogieron al Capítulo 11 de la ley de bancarrotas. El Trump Taj Mahal quebró en 1991; en 1992 lo siguieron Trump Plaza, Trump Castle y la aerolínea Trump Shuttle. En ese momento acumulaba aproximadamente 3.400 millones de dólares en deudas, de los cuales unos 800 millones estaban garantizados personalmente. Era el punto más crítico de su carrera: su imperio y su reputación parecían al borde del colapso.

El núcleo del episodio fue la negociación con más de sesenta bancos acreedores. Trump sostuvo que forzar su liquidación en un mercado inmobiliario deprimido solo agravaría las pérdidas: vender activos a precios de remate significaba recuperar mucho menos capital.Existe un dicho en finanzas: "Si le debes al banco 100 dólares, tienes un problema; si le debes al banco 100 millones, el problema es del banco".. Para los bancos, reestructurar era más racional que ejecutar. Mantenerlo operativo ofrecía mayores probabilidades de recuperar el dinero a largo plazo.El acuerdo implicó un fuerte ajuste personal. Durante la renegociación aceptó un presupuesto limitado a unos 450.000 dólares mensuales una cifra alta para cualquier ciudadano común, pero una reducción drástica respecto a su estilo de vida anterior. En términos prácticos, pasó a operar bajo supervisión financiera estricta: los bancos controlaban gastos, imponían límites y aprobaban decisiones estratégicas.

Trump describe este periodo como una humillación estratégica: ceder control y orgullo para evitar un colapso definitivo y ganar tiempo para reconstruir su posición.En el libro reconoce que no anticipó plenamente la magnitud del desplome. Afirma que el veterano inversor Sam Zell llevaba años advirtiendo sobre una posible caída inmobiliaria y que él no prestó suficiente atención hasta que la crisis ya estaba encima. También menciona el caso de Robert Campeau,cuya expansión apalancada terminó en colapso, como ejemplo de lo que quería evitar. Trump sostiene que decidió renegociar a tiempo para no repetir esa historia. En retrospectiva, admite haber bajado la guardia, haber delegado demasiado y no haber trabajado al cien por ciento de su capacidad, confiando en otros en lugar de seguir su propio instinto empresarial.

Amigos arruinados y lecciones

El libro no se limita al relato personal de Donald Trump. También menciona a figuras destacadas del sector inmobiliario como Harry Helmsley y Leona Helmsley, cuyo imperio atravesó serias dificultades a finales de los años ochenta. Harry Helmsley, a través de su firma Helmsley-Spear, llegó a controlar algunos de los activos más emblemáticos de Nueva York, entre ellos el Empire State Building, el Helmsley Building, el Graybar Building y el Flatiron Building, además de varios hoteles de lujo. La inclusión de estos nombres refuerza una idea central del libro: en el mundo inmobiliario, incluso los gigantes pueden caer.

Más allá de las figuras públicas, Trump relata historias de empresarios cercanos que lo perdieron todo. Uno de ellos había entregado diez millones de dólares a cada uno de sus hijos antes de la crisis; cuando su situación financiera se deterioró y necesitó apoyo, ninguno accedió a devolverle parte del dinero. Según el relato, el empresario terminó diciendo que, para él, sus hijos “estaban muertos”.También narra el caso de un hombre que había prometido una importante donación a una universidad. Cuando atravesó dificultades económicas y solicitó mayor flexibilidad para cumplir el compromiso, la institución respondió exigiendo el pago inmediato por escrito y amenazando con acciones legales.

A partir de estos episodios, Trump extrae una lección clara: las relaciones financieras deben estructurarse contemplando siempre escenarios adversos. Afirma que continúa apoyando causas educativas, pero ahora procura incluir cláusulas que le permitan modificar o retirar compromisos si las circunstancias cambian. El pasado sostiene no puede alterarse, pero sí puede ofrecer advertencias. El futuro es incierto y exige previsión estratégica.

Sam Zell: El Arquitecto del Pragmatismo Inmobiliario

Considerado el "Grave Dancer" de las finanzas, Sam Zell fue un estratega legendario que transformó el sector inmobiliario mediante una visión contraria y una disciplina implacable. Su perspicacia fue tal que el propio Donald Trump, en su obra The Art of the Comeback, reconoció que el tiempo demostraría que Zell no solo era un competidor astuto, sino un visionario cuya sabiduría superaba la norma del mercado. Entendió que el ciclo inmobiliario estaba saturado y que la liquidez era el único salvavidas. Su estrategia era defensiva: esperar a que los demás quebraran para comprarles sus activos (ser el "Grave Dancer").

Zell consolidó su leyenda al anticipar la depresión inmobiliaria de los años 90, acuñando el histórico mantra "Stay Alive 'til '95". Mientras la industria sucumbía al exceso de deuda, él acumulaba la liquidez necesaria para adquirir activos en crisis a precios de oportunidad. A diferencia de sus contemporáneos, su gestión prudente del apalancamiento le permitió navegar las tormentas financieras que otros apenas sobrevivieron.

Trump escribe sobre Zell con una mezcla de envidia profesional y respeto, señalando que Zell tenía razón al ser precavido. La mención de que "el tiempo demostraría que era más sabio" es, en esencia, la admisión de Trump de que él mismo ignoró las señales de peligro que Zell ya estaba gritando a los cuatro vientos.

Como arquitecto de los REIT modernos, Zell fundó pilares como Equity Residential y Equity Office Properties. Su maestría culminó en 2007, cuando ejecutó la venta de su imperio de oficinas por 39,000 millones de dólares, retirándose del tablero con una precisión quirúrgica apenas unos meses antes del colapso global de 2008.

Ivana Trump: negocios, matrimonio y divorcio

En medio del colapso financiero, su vida personal también se fracturaba. Su matrimonio con Ivana Trump se deterioró progresivamente. Ivana había desempeñado un papel ejecutivo en el Plaza Hotel tras su adquisición en 1988. Trump reconoce en el libro que convertir a su esposa en ejecutiva fue probablemente una decisión equivocada. Mezclar matrimonio y negocios intensificó las tensiones: él llegaba exhausto y las conversaciones seguían girando en torno al trabajo.

El divorcio, formalizado en 1992, coincidió con su peor momento financiero. Ivana exigió el cumplimiento del acuerdo prenupcial, reforzando en Trump la convicción de blindar legalmente su patrimonio. Él mismo sugiere que la crisis matrimonial influyó en su desempeño empresarial, reconociendo que no estuvo tan concentrado como debía en un momento crítico.

Marla Maples, el espectáculo y la reconstrucción de imagen

Tras la ruptura, Trump inició una relación con Marla Maples, cuya carrera como actriz conectaba con su propio interés por el espectáculo. Esta dimensión mediática se reflejaba en la vida social que cultivaba en Mar-a-Lago, propiedad adquirida en 1985 y transformada en club privado en 1995. Allí recibía a celebridades como Michael Jackson, el promotor de boxeo Don King, Julio Iglesias y Madonna. En 1996 adquirió la Organización Miss Universo, reforzando su marca en el ámbito internacional del entretenimiento y proyectando una imagen de recuperación y glamour.

¿Ave Fénix o síntoma del sistema?

En The Art of the Comeback, Donald Trump construye una narrativa de caída y resurgimiento. Se presenta como un empresario que, tras enfrentar una crisis financiera severa a inicios de los años noventa, logra reorganizar sus deudas, recuperar el control de sus activos y reconstruir su fortuna. El tono es el de una recuperación estratégica: reconoce errores, enfatiza su capacidad de negociación con los bancos y proyecta la imagen de un líder resiliente que anticipa tendencias y actúa con determinación. Aunque en el libro admite haber recibido apoyo financiero de su padre, Fred Trump, no aborda en detalle la magnitud de las transferencias patrimoniales familiares ni posibles estrategias fiscales asociadas a ellas, reforzando así la imagen del “multimillonario hecho a sí mismo”, particularmente en el contexto de la crisis inmobiliaria de los años noventa.

Esa narrativa fue matizada posteriormente por la investigación publicada en 2018 por The New York Times(timlangeman, 2018), que documentó cómo, durante las décadas de 1980 y 1990, la familia Trump utilizó mecanismos de valoración y estructuras societarias que redujeron significativamente la carga fiscal en transferencias de riqueza. Según la investigación, se habrían subvalorado propiedades para efectos de impuestos sucesorios y utilizado empresas intermediarias para canalizar recursos entre miembros de la familia. Estas prácticas no fueron causa de la depresión inmobiliaria de principios de los noventa, pero sí sugieren que permitieron preservar y redistribuir patrimonio en un momento en que el mercado estaba deprimido. En otras palabras, mientras el sector atravesaba una contracción generalizada, la estructura familiar facilitó una reorganización interna del capital.

Desde una perspectiva económica más amplia, Trump no fue responsable directo de la crisis inmobiliaria nacional. Fue afectado por ella debido a sus altas deudas en bienes raíces y sus casinos. Sin embargo, sí formó parte del entorno financiero altamente apalancado que caracterizó el auge de los años ochenta. Durante ese periodo, el mercado de bonos de alto rendimiento impulsado por Michael Milken desde Drexel Burnham Lambet que facilitó la expansión agresiva basada en deuda. Trump utilizó financiamiento de alto rendimiento, bonos que tenían una tasa de interés altísima, cercana al 14%, para sus casinos en Atlantic City, incluido el Taj Mahal (inaugurado en 1990), y su modelo de crecimiento dependía en gran medida del apalancamiento(Wikipedia, 2025). Cuando la recesión de 1990–1991 y la contracción crediticia golpearon el mercado, ese nivel de endeudamiento lo dejó expuesto, obligándolo a renegociaciones y reestructuraciones que evitaron quiebras personales pero no impidieron pérdidas significativas.

A finales de los años ochenta y comienzos de los noventa, el mercado inmobiliario estadounidense colapsó por una combinación de factores estructurales y financieros: la sobreconstrucción tras el boom de los 80; el apalancamiento excesivo, incluido el uso masivo de bonos basura, y su posterior colapso; la crisis de las Savings and Loans, que contrajo drásticamente el crédito; el endurecimiento de los préstamos bancarios; las altas tasas de interés impulsadas previamente por la Federal Reserve; los cambios fiscales introducidos por la Tax Reform Act of 1986, que redujeron incentivos especulativos; los choques regionales como la caída del petróleo y la reducción del gasto en defensa; y, finalmente, la recesión de 1990–1991 bajo el gobierno de George H. W. Bush, que deprimió empleo, consumo y demanda inmobiliaria, generando un efecto dominó de ejecuciones y caída de precios. En The Art of the Comeback, Donald Trump sitúa su casi quiebra dentro de este entorno adverso y adopta una postura crítica frente a la administración Bush, reforzando su narrativa de empresario que logra resurgir en medio de una tormenta económica sistémica.

Mientras numerosos desarrolladores y pequeños inversionistas quedaron fuera del mercado, Trump logró mantenerse a flote gracias a una combinación de renegociaciones bancarias, visibilidad pública y respaldo financiero familiar. La renegociación con acreedores presentada en su libro como una demostración de habilidad estratégica, también puede interpretarse como el resultado de una posición estructural que no todos los empresarios poseían: tamaño suficiente para ser considerado “demasiado grande para caer” en términos bancarios.

Así, la figura que emerge depende del marco interpretativo. En su propio relato, Trump es el estratega que aprende de la adversidad y regresa fortalecido. En una lectura más crítica, es también un actor representativo del capitalismo altamente apalancado de los años ochenta, que pudo redistribuir el riesgo mediante negociación y respaldo patrimonial. El libro construye la épica del retorno; el contexto económico de los noventa revela un escenario más complejo, donde resiliencia empresarial y privilegio estructural pueden coexistir en una misma trayectoria.

Finalmente, mi interpretación personal es que aunque Trump y Milken no fueron socios, sino cliente y financista. Milken le consiguió el dinero "peligroso" (bonos basura) que los bancos normales no le daban. Un bono basura (o junk bond) es básicamente un préstamo que un inversionista le hace a una empresa que tiene muy mala reputación financiera o un alto riesgo de quebrar.Cuando el mercado colapsó en los 90, Trump usó la Ley de Quiebras para no pagar lo que debía: obligó a los bancos y a los inversores de Milken a perdonarle miles de millones bajo la amenaza de que, si él se hundía, ellos perderían aún más.Trump entregó el 50% del casino a los inversionistas (bonistas) para reducir su deuda, mientras Milken perdía su empresa y terminaba en prisión por fraude. Así Trump salvó su nombre y su estilo de vida gracias a las leyes de quiebra y a rescates de su padre con dinero inflado. Los bancos aceptaron perder una parte para no perderlo todo,Trump pudo usar esas pérdidas masivas (casi mil millones de dólares) para no pagar impuestos federales sobre la renta durante casi dos décadas. Esto es un "ganar" desde el punto de vista del flujo de caja personal, aunque técnicamente viniera de un fracaso empresarial.

En el mundo de los negocios, sobrevivir con el nombre intacto usando dinero de otros se considera una "victoria" táctica.

Resulta sumamente interesante recorrer la bibliografía de Donald Trump. Independientemente de la autoría de sus textos un aspecto que él mismo ha reconocido delegar, el valor de sus historias y la información que comparte es innegable. Como él suele enfatizar, comprender la historia es una herramienta fundamental: es infinitamente más inteligente aprender de los errores ajenos que verse obligado a aprender de los propios.

BIBLIOGRAFÍA:

Donald J. Trump con Kate Bohner. (1997). The Art of the Comeback (Times Books). Times Books. https://www.youtube.com/watch?v=JL9WwTZDSd0&t=243s

timlangeman. (2018). Trump Engaged in Suspect Tax Schemes as He Reaped Riches From His Father. Openpolitics.Com. https://www.openpolitics.com/url/https-www-nytimes-com-interactive-2018-10-02-us-politics-donald-trump-tax-schemes-fred-trump-html/?utm_source=chatgpt.com

Wikipedia. (2025, January 20). Donald Trump. https://en.wikipedia.org/wiki/Donald_Trump?utm_source=chatgpt.com